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Vous avez la parole !
ACDEFI - 07 septembre 2007

Le 24 août, Christine Lagarde annonçait le nouveau dispositif envisagé par le gouvernement Fillon en matière de crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts immobiliers, le Conseil Constitutionnel ayant censuré la première mouture le 16.

Pour masquer le camouflet de cette promesse électorale, qui prive les foyers fiscaux déjà propriétaires de ce cadeau fiscal, le gouvernement a décidé de doubler le crédit accordé la première année, le faisant passer de 20 à 40%.

Réelle réforme pour aider les primo accédants à la propriété ou simple effet d'annonce ? Force est de constater que les chiffres viennent nuancer l'annonce.

  

Une simple limitation de la hausse de l'immobilier et des taux

       Entre 1998 et 2006, l'immobilier a crû à un rythme bien plus élevé que le PIB. Base 100 en 1998, le prix du logement ancien s'établit à 229,4 fin 2006 contre 118,4 pour le PIB en valeur. On a ainsi retrouvé le différentiel observé en 1991, juste avant l'éclatement de la bulle immobilière.

      Si entre 1998 et 2005, cette hausse avait été en partie comblée par la baisse régulière des taux des emprunts bancaires, ceux-ci sont repartis à la hausse depuis le dernier trimestre 2005. Là où le taux moyen d'un prêt immobilier à 20 ans s'établissait à 3.70% en octobre 2005, il est aujourd'hui de 4.55%. Résultat : la durée moyenne d'un emprunt s'établit aujourd'hui à 19 ans, contre 12 ans en 1995.

      Entre la hausse du prix de l'immobilier et cette hausse des taux, le financement à 100% d'un bien de 200 000 € sur 20 ans en 2005 représentait une mensualité de 1 181 € et un coût du crédit de 83 339 €. A fin juin 2007, il faut compter sur une mensualité de 1 405 € et un coût de 116 056 € pour un bien équivalent. Sur une telle opération, le gain fiscal sur 5 ans (si la mesure est adoptée) serait de 11 225 €, et ne comblerait donc qu'un tiers de la hausse globale.

 

Entre transfert de charges et inversion du paradigme

       Qui plus est, ce cadeau fiscal intervient bien après une hausse vertigineuse des impôts locaux. Comme le montre une étude de l'UNPI, la taxe foncière a crû de 71% entre 1995 et 2005. La facture moyenne d'un contribuable s'établissait à 1 090 € en 2005, contre 743 € en 1995, soit +47% ! En l'absence d'autre hausse, cela représente un surcoût de 6 940 € sur 20 ans, soit 60% du gain fiscal accordé par le gouvernement. Il ne s'agit donc une fois de plus que d'un transfert de charges de l'Etat vers les collectivités locales, sans effet majeur sur le pouvoir d'achat des français.

      En l'absence de baisse des charges de l'Etat équivalente, ce cadeau n'est également qu'un transfert d'impôts de certains contribuables vers d'autres.

      Alors que nous avions un logement bon marché et un coût du crédit élevé, nous sommes passés en moins de 10 ans au paradigme inverse. La réforme fiscale envisagée par le gouvernement risque d'accroître encore cette inversion.

 

Les effets pervers

       En effet, la réforme annoncée, couplée au développement du marché des courtiers en prêts immobiliers spécialistes dans la vente de défiscalisation immobilière (ils représentent aujourd'hui plus d'un prêt sur cinq), ne risque-t-elle pas d'inciter au sur-investissement immobilier pour profiter de l'aubaine … et ainsi gonfler encore davantage la bulle ? Ou inciter à acheter des biens neufs de moindre qualité, permettant de limiter la hausse des prix ?

      Cette ultime hausse du marché immobilier, et son corrélaire - la réduction des rendements locatifs - aurait pour effet d'exclure ceux que cette réforme est sensée inciter à devenir propriétaires : les revenus les plus modestes.

      Elle intervient également alors que les premiers programmes « Girardin » s'apprêtent à voir leur gain fiscal arriver à terme (les projets mis en place dès 2003, avec une location sur cinq ans sur le marché libre). Ces programmes, souvent de qualité moindre, ont entraîné une explosion du prix des terrains dans les DOM TOM, et sont aujourd'hui commercialisés à un prix supérieur à 4 000 € le m² à La Réunion, soit les prix constatés dans l'ancien dans certaines villes de la « proche couronne » parisienne.

      On est alors légitimement en droit de se demander qui pourra les racheter parmi les locaux, et si la baisse nécessaire du marché immobilier ne débutera pas dans nos territoires d'outre-mer.

 

En l'absence de réelle politique du logement, il semble donc que la mesure fiscale annoncée ne soit pas en mesure de permettre le redémarrage du cercle vertueux croissance / emploi / pouvoir d'achat.

  

François Caron

Chef de projet MOA banque / assurance chez Keaton (groupe Alten)

  

NB : les indices de l'immobilier et du PIB proviennent directement des données statistiques du site de l'INSEE, les taux d'emprunt "moyens" des sites Empruntis, Meilleurtaux et CAFPI. La taxe foncière provient de l'UNPI. Les autres chiffres (mensualités, coût du crédit ...) en découlent et sont des calculs de l'auteur.

 

Les analyses hebdomadaires
Un vent d’euphorie semble souffler sur la zone euro et sur la France depuis quelques semaines. Selon certains prévisionnistes, notamment ceux des organes officiels que sont la Commission européenne et l’INSEE, l’UEM et la France auraient d’ores et déjà retrouvé le chemin de la croissance forte, qui pourrait même avoisiner les 2,5 % dès 2018. A l’évidence, la réalisation d’une telle conjecture ne pourrait que nous faire plaisir. Seulement voilà : en économie, la magie n’existe pas. Autrement dit, pour pouvoir atteindre une croissance durable de 2,5 %, il faut un certain nombre d’ingrédients dont la France et la zone euro ne disposent pas pour le moment. Certes, la faiblesse des cours du pétrole et des matières premières au sens large, le caractère extrêmement accommodant de la politique de la BCE ou encore le maintien des taux d’intérêt obligataires sur des niveaux exagérément bas ont aidé et aideront encore la croissance économique. Pour autant, il s’agit là de conditions nécessaires mais pas suffisantes pour permettre à cette dernière d’atteindre 2,5 %. D’ailleurs, d’autres éléments conjoncturels agissent déjà à la baisse sur la dynamique économique : le ralentissement dans la plupart des pays émergents, Chine et Inde en tête, la remontée de l’euro, notamment face au dollar, ou encore les incertitudes géopolitiques internationales. Mais au-delà de ces évolutions conjoncturelles, certes non négligeables, le vrai handicap de la zone euro et plus particulièrement de la France, réside dans la faiblesse de leur croissance structurelle. Aussi, pour parvenir à ce niveau de 2,5 %, il faut engager de profondes réformes structurelles sur la fiscalité, le marché du travail ou encore le financement de l’économie, qui n’ont toujours pas été menées, en particulier en France. Autrement dit, ce ne sont pas quelques évolutions conjoncturelles favorables qui permettront de masquer les faiblesses structurelles de l’économie française. Dans ce cadre, nous sommes contraints de confirmer notre prévision d’une croissance française d’environ 1,3 % tant en 2017 qu’en 2018. Quant à l’atteinte durable des 2,5 %, elle ne sera possible qu’après la modernisation de l’économie française et donc, dans le meilleur des cas, pas avant 2020. Certes, mieux vaut tard que jamais. La question reste néanmoins de savoir si la population et les entreprises françaises auront la force d’attendre…
A suivre du 26 au 30 juin :
- Lundi 26, 10h (heure de Paris) : léger recul de l’indice IFO du climat des affaires en Allemagne.
- Lundi 26, 14h30 : rebond correctif et limité des commandes de biens durables aux Etats-Unis.
- Lundi 26, 18h : le chômage repart à la hausse en France.
- Mardi 27, 16h : l’indice du Conference Board de confiance des ménages américains recule légèrement.
- Mercredi 28 8h45 : stabilisation de l’indice INSEE de confiance des ménages dans l’Hexagone.
- Mercredi 28, 14h30 : le déficit de la balance des marchandises recule modestement aux Etats-Unis.
- Jeudi 29, 8h : baisse modérée de l’indice GfK de confiance des ménages allemands.
- Jeudi 29, 11h : quasi-stabilisation de l’indice de sentiment économique dans la zone euro.
- Jeudi 29, 14h : l’inflation allemande se stabilise à 1,4 %.
- Jeudi 29, 14h30 : la faiblesse de la croissance américaine au premier trimestre est entérinée.
- Vendredi 30, 1h30 : stabilisation du taux de chômage japonais à 2,8 %.
- Vendredi 30, 8h45 : la consommation des ménages repart à la baisse en France.
- Vendredi 30, 8h45 : l’inflation française stagne à 0,8 %.
- Vendredi 30, 8h45 : en France, la dette publique atteint 96,5 % du PIB au premier trimestre.
- Vendredi 30, 9h55 : le taux de chômage se stabilise à 5,7 % en Allemagne.
- Vendredi 30, 10h30 : nouvelle confirmation de la croissance britannique à 2 % au premier trimestre.
- Vendredi 30, 11h : stabilisation de l’inflation eurolandaise à 1,4 %.
- Vendredi 30, 14h30 : progression modérée des revenus et de la consommation des ménages aux Etats-Unis.
- Vendredi 30, 16h : confirmation de la nette baisse de l’indice Reuters/Université du Michigan de confiance des consommateurs américains.